¿Buscas local? Ahora es el momento

El mercado inmobiliario comercial seguirá ofreciendo oportunidades este 2013. Si buscas un local para ubicar tu negocio, en los próximos meses seguirás encontrando una oferta variada en ubicaciones y superficie a precios no vistos desde hace años. Eso sí,  siempre que renuncies a las ubicaciones prime, que gracias a su demostrado tirón comercial están marcando distancias históricas en el precio de sus alquileres con el resto de calles comerciales.

El proceso de corrección de las rentas en los locales no ha tocado suelo. Una tendencia que se inició en 2009, que se ha mantenido en los siguientes años, y que muy probablemente se extienda durante este 2013. Las cifras que manejan los expertos del sector varían, pero desde Jones Lang LaSalle se habla de una bajada media en los alquileres del 10% en el pasado año.

Los propietarios no han tenido otra opción que rendirse a la evidencia. La fuerte caída de las ventas del comercio minorista, 28 meses consecutivos, y del 6,3% en los diez primeros meses de 2012 según datos del INE, está obligando a que la política de bonificaciones a la que accedió la propiedad pase de temporal a permanente.

Se impone la colaboración

Este hecho esconde la que parece ser una nueva realidad del mercado inmobiliario: la necesaria implicación de los propietarios en los negocios de sus inquilinos. Si al gestor del negocio siempre se le exige creatividad y capacidad para mantener su competitividad, al arrendador  habrá que pedirle flexibilidad para que las condiciones del contrato se adapten a una realidad cambiante. De forma muy especial en los ejes comerciales secundarios, donde los vaivenes del consumo se evidencian aún más.

En este escenario de repliegue y necesaria colaboración entre las dos partes implicadas en un contrato de alquiler, la buena noticia es que hay grandes oportunidades de ubicación, tantas que algunos las califican de históricas. «Es un mercado muy orientado al operador más profesional», precisa José Manuel Llovet, director de Capital Markets Retail de Jones Lang LaSalle, «las oportunidades las aprovechara aquEl que es consciente de la complejidad de la actividad comercial, más aún ahora con la falta de apoyo de la banca. Pero es cierto que son estos profesionales los que van a encontrar fantásticas oportunidades en grandes y medianas ciudades «.

Una opinión que coincide con la reflejada por Ginés Palencia, director de retail de Aguirre Newman, en el Informe Visión 2013 que esta consultora ha publicado con las perspectivas para este nuevo año: «Las grandes cadenas comerciales, nuevas marcas internacionales que quieran posicionarse en España e inversores tienen ahora su gran oportunidad».

Efectivamente hay varios factores que hacen prever, con los matices que a continuación explicaremos, que la oferta inmobiliaria de retail se comportará de forma generosa. Dos de los factores que se valoran son la progresiva finalización de contratos de muchos locales de renta antigua y la liberalización de locales que está abordando la banca, que coloca en el mercado una interesante oferta, bien ubicada, con amplias fachadas y en muchos casos seminuevos.

Las calles prime siguen intocables

Un escenario muy diferente es el que encontramos en las exclusivas calles prime o high street, que según el argot del sector son las vías más comerciales de España. Ubicarse en Portal de l’Angel, Preciados, Serrano, Paseo de Gracia o la malagueña Marqués de Larios, por citar las cinco calles más exclusivas del país, sigue estando solo al alcance de unos pocos: «La disponibilidad en eje prime no ha crecido y los precios incluso suben en algunos casos, especialmente en Madrid y Barcelona», explica Ginés Palencia.

La crisis está poniendo en valor el tirón comercial de estas ubicaciones, una fortaleza que los propietarios hacen valer en el mercado para mantener las rentas. Así, la capital catalana mantiene intacto su magnetismo, especialmente como puerta de entrada para el mercado ibérico de nuevos operadores, de hecho en 2012 las aperturas de paseo de Gracia fueron casi en su totalidad de enseñas foráneas.

Nuevos operadores como Hollister, Superdry, Ferrari, Michael Kors, Apple, American Apparel, Roberto Cavali, Max & Co; más veteranos como H&M y Primark; y españoles como MasQMenos, Tommy Mels, Lateral, Taberna Volapie o Mango mantienen viva la tensión de las rentas en estas calles preferentes. Una presión que se traduce en una ocupación cercana al 100%, con la excepción de la madrileña Serrano, donde la rehabilitación de algunos edificios pone en el mercado algunas ubicaciones.

«Asistimos a una creciente polarización del mercado«, explica Llovert, «las high street y los mejores centros comerciales van a distanciarse cada vez más del resto del mercado por su capacidad de atracción de clientes y de asegurar ventas. Mientras, el mercado va a seguir corrigiendo las rentas de todos los activos secundarios», unas ubicaciones que pueden resultar óptimas para muchos operadores.

Ojo con los centros comerciales

Mención aparte merece el sector de los centros comerciales, en donde hay menos sintonía entre los expertos a la hora de leer el mercado. Una de las dudas es si el proceso de corrección de las rentas concluyó o no en el pasado año. Una cuestión que puede ser menor, ya que en cualquiera de los casos el margen de bajada es ya escaso. La mayor preocupación llega en términos de la citada polarización, ya que en los centros comerciales esta brecha podría llegar a  ser insalvable entre los gestionados por los especialistas y los demás.

Los centros con una gestión menos profesional, en zonas de gran saturación de oferta, y los ubicados en los extrarradios comerciales pueden languidecer sin que sus arrendatarios puedan hacer gran cosa para impedirlo. Jordi Marugán, de Aguirre Newman, augura algún «sonoro cierre» en el informe Visión 2013.

Desde Jones Lang LaSalle se comenta: «No sé si va a haber cierre o no, pero lo que sí se está produciendo es un «efecto llamada» hacia el mercado de inversión, que previsiblemente se traducirá en que inversores extranjeros, algunos  del perfil más oportunista, comprarán estos centros a precios ventajosos, lo que les dará un interesante margen para su promoción».

Marugán también coincide en destacar «este renovado interés de los inversores extranjeros«. Solo tendremos que esperar unos meses para comprobar si los fondos vuelven a España, lo que sin duda sería un gran revulsivo para el comercio español… y para su mercado inmobiliario. Así que si tu empresa necesita un buen local, quizá no debas demorarte mucho en su busca.

Foto: @Kevin Dooley, distribuida con licencia Creative Commons BY-2.0