Manual de urgencia para reformar un local

Creías que el momento nunca iba a llegar. Por fin hoy subes la persiana de tu flamante negocio, y lo que es aún más importante: has sobrevivido a una reforma que en algún momento creíste interminable. Tras decidir qué negocio montar, convencer a la familia, buscar financiación y elegir una ubicación y local adecuado, ¡nadie te había explicado que la fase de reforma podría convertirse en la más desesperante!

Planificar, prever y decidir son fundamentales para enfrentarse a la reforma de un local comercial y no morir en el intento. Muchos son los que creen imprescindible la inclusión de un cuarto verbo: confiar. Ya que el emprendedor deberá haber delegado esta responsabilidad en un profesional de su entera confianza y, además, darle poderes para actuar con cierta libertad, porque los imprevistos que se van a suceder necesitan rápidas respuestas.

• La ubicación. ¿Cuáles son los tres factores más importantes en el éxito de un negocio?: “Location, location, location”. Un tópico de la escuela americana del retail que conviene no perder nunca de vista. Aunque no es el objetivo de este post, sí incidiré en su trascendencia, por lo que no conviene decidir sin analizar la idoneidad del local. Conviene hacer un estudio de mercado y, por modesto que este sea, debe incluir: un recuento de las personas que pasan frente a él -analizando si su perfil se adecúa o no al del cliente del negocio-, y un estudio del tipo de comercio y la competencia más cercana.
• El local. Una vez elegida la ubicación, debemos estudiar las características del local seleccionado. ¿Es un local protegido?, algo más común de lo que pudiera parecer, sobre todo en el centro de las ciudades. Si así fuera, debemos tener en cuenta que los controles de las Administraciones van a implicar una dificultad añadida que se plasmará en el encarecimiento del proyecto y el alargamiento de los plazos. De especial interés es el tema de la fachada, en muchos casos su rotulación está muy limitada, por lo que debemos conocer de antemano si va a garantizar la visibilidad exigible a cualquier negocio. Hay que estar muy pendiente de otros factores. Por ejemplo, si la normativa permite ejercer la actividad elegida en el local, de su ventilación o altura, que por lo menos debe de ser de 2,7 metros. Las condiciones de accesibilidad de los futuros clientes también son un tema reseñable, ya que si cuenta con desniveles deberemos buscar soluciones para la entrada de personas con sillas de ruedas. Por último, conviene ponerse en contacto con la comunidad de vecinos para comprobar que no existe ningún problema con el propio local y calibrar cómo va a ser acogido el desembarco de nuestro negocio, un asunto que es más complejo para los negocios de hostelería o los que generan residuos.
• Los suministros. Son  fuente de quebraderos de cabeza en muchas ocasiones. En este caso conviene asegurarse de que están garantizados por los suministradores y, sobre todo, de que contaremos con la potencia suficiente para el ejercicio de la actividad.
• La funcionalidad. Debemos calibrar que la arquitectura interior y exterior del local va a permitir el desarrollo cómodo de la actividad. Para los comercios es especialmente importante analizar sus escaparates, pero también debemos estudiar cómo va a permitir distribuir su espacio interior entre la zona de venta, los mostradores, la caja, el almacén… En hostelería, especialmente crítica es la ubicación de la cocina, y en una tintorería, la ubicación de las zonas de trabajo; cada negocio tiene sus exigencias… Debemos identificar los pilares o columnas que pudieran dificultar la distribución y dar una solución antes de tomar alguna decisión. Aspectos todos ellos en los que es importante contar con la opinión de un técnico cualificado, que se encargará de hacer las oportunas mediciones, ya que  tener como única fuente los planos entregados por el propietario puede traernos sorpresas desagradables.
• El proyecto. Hay que tenerlo claro: además de una temeridad, alquilar o comprar un local comercial sin el visto bueno de un experto es un riesgo que no se debe asumir. En alguna de las visitas previas a la firma del contrato deberás ir acompañado de un profesional que te informe sobre el estado real del inmueble, de todas las necesidades para la rehabilitación y la ejecución de la obra, y del cumplimiento de la normativa de la Inspección Técnica del Edificio (ITE). Una vez recibido su visto bueno, hay que encargarle el diseño del proyecto, que deberás estudiar y negociar. Obviamos la trascendencia que sobre el resultado final y todo el proceso de ejecución va a tener la contratación de una empresa con garantías. Recuerda que hay que confiar en ella. Una de las últimas normativas sobre las que el técnico deberá informar al emprendedor es la relativa a la calificación energética de los edificios. Según explican en el Colegio de Arquitectos técnicos de Madrid, “los edificios de nueva construcción y los existentes con superficie útil superior a 1.000 metros cuadrados que se modifiquen o se reformen más del 25% del total de sus cerramientos, deberán contar con una certificación de eficiencia energética”. Una normativa que va ir haciéndose cada vez más exigente.
• Seguros. No se debe iniciar la obra sin contar con los seguros obligatorios. Es el caso del seguro de responsabilidad civil ante terceros, pero también del de accidentes, todo riesgo construcción y/o seguro decenal, según informan desde el Colegio Oficial de Aparejadores de Madrid.
• Financiación. Las reformas y rehabilitaciones de locales cuentan con algunas ayudas sobre las que conviene interesarse, al igual que las más generales dedicadas a los emprendedores.
• Certificado Final de Obra (CFO). Es un documento básico que se ha de solicitar al responsable de la misma tras la finalización de la obra . Certifica “que se ha dirigido la ejecución material de las obras y controlado cuantitativa y cualitativamente la construcción y la calidad de lo edificado de acuerdo con el proyecto”.
• Libro de Mantenimiento. De gran utilidad futura, consiste en un documento con toda la información sobre el local (planos de instalaciones, licencias de obras, acreditaciones de calidad, materiales utilizados, empresas involucradas…). No debemos olvidar que en el futuro abordaremos obras de mantenimiento y esta información será de gran utilidad en ese momento.
• Permisos y licencias de actividad. Por su larga tramitación, es uno de los aspectos más procelosos en toda esta fase de negocio. Supuestamente la Administración ha agilizado su tramitación, que en el caso de la Comunidad de Madrid se realiza desde 2010 a través de las Eclus (Entidades Colaboradoras en la Gestión de Licencias Urbanísticas).

Foto @Kevin Dooley, distribuida con licencia Creative Commons BY-2.0